中海物业：开源证券-中海物业-2669.HK-港股公司首次覆盖报告：规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值-250922

投资标的：中海物业（2669.HK） 推荐理由：公司在管项目规模持续提升，盈利能力改善，预计2025-2027年净利润稳步增长，PE水平具吸引力。

收入和利润保持增长，派息比例提升，基础物管收入占比超70%。

高质量扩张和多元化增值业务有助于构筑长期价值，维持“买入”评级。

- 中海物业在管项目规模和盈利能力持续提升，预计2025-2027年归母净利润将稳步增长。

- 公司收入和利润保持增长，基础物管仍为主要收入来源，2024年分红比例提升至35.8%。

- 高质量扩张显著，2024年新签面积和合约额均实现增长，增值业务多元化发展，但面临市场风险。

中海物业（2669.HK）首次覆盖报告指出，公司在管项目规模和盈利能力持续提升，维持“买入”评级。

中海物业隶属于中建集团旗下的中国海外集团，关联方的稳健拿地和销售使得市占率明显提升，交付资源充足且项目能级不断提升。

预计公司在2025-2027年的归母净利润分别为16.1亿元、17.6亿元和19.6亿元，对应的每股收益（EPS）为0.49元、0.54元和0.60元，目前股价对应的市盈率（PE）为9.5倍、8.7倍和7.8倍。

公司自上市以来，收入和利润均保持增长，2019-2024年的收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7%。

基础物管收入占比超过70%，仍为主要收入来源。

预计2024年利润增速将高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升0.7个百分点和0.5个百分点，达到16.6%和10.8%，主要得益于基础物管毛利率的提升。

公司在2019-2023年间分红比例保持在30%左右，预计2024年提升至35.8%，但仍低于主流物业公司的派息率。

截至2024年末，公司在管面积达到4.31亿平米，同比增长7.4%，其中关联方占比60.6%，住宅占比71.3%。

2024年新签面积7410万平米，其中第三方占比63.3%；新签合约额达到44.4亿元，新签单价同比提升21.6%。

公司关联方中国海外发展在2024年的权益销售规模位居行业第一，市占率提升至3.21%。

增值业务方面，住户增值业务通过“优你互联”子品牌实现，2019-2024年收入复合增长率达28.6%。

非住户增值业务受地产销售下行影响，近两年收入和毛利率下降，未来将主要发力工程服务业务。

停车位服务与关联方签署框架协议，但受地产销售影响，近两年收入有所下降。

风险提示包括三方拓展放缓、关联公司经营不及预期及房地产销售下行。