房地产行业：天风证券-房地产行业研究周报：如何看待近期基本面走势？-250525

- 房地产市场近期面临短期价格下行压力，4月商品房销售面积同比降幅加剧，开发商降价现象加速。

- 二手房需求分流持续强化，投资端降速显著，去化周期延长，市场整体降温。

- 投资建议关注优质非国企及地方型企业，尤其是受益于政策支持和市场改善的龙头房企。

近期房地产行业基本面走势呈现下行压力。

根据统计局数据，4月商品房销售面积累计同比降幅为2.8%，单月同比降幅加大至2.1%。

商品住宅销售均价首次转负，同比下降3.8%，显示开发商降价现象加速，主要受基本面热度下滑影响。

高频数据显示，截至5月23日，新房和二手房成交面积同比分别下降14%和2%。

二季度市场降温明显，二手房成交量增速下滑。

北上广深的房价指数均有所下降，二手房需求分流现象持续加剧。

开发投资、土地购置费和土地出让金收入同比降幅显著，反映投资端边际变化。

库存压力加大，去化周期延长，短期内二手房价格下行压力和新房供给质量提升对老房去化的冲击仍将持续。

投资策略方面，建议采用“高股息商管+跨周期开发龙头”的哑铃策略。

尽管当前估值水平低，但市场政策预期转弱，基本面仍有压力，需关注6月新房销量和二手房价格走势。

投资建议包括关注受益于政策纾困的非国央企、具备产品优势的龙头房企、区域型企业及二手中介。

风险提示包括行业信用风险扩散、销售下行超预期及政策力度不足。

投资标的及推荐理由如下： 1. 未出险优质非国央企： - 龙湖集团 - 金地集团 - 新城控股 - 绿城中国 - 滨江集团 推荐理由：受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转。

2. 地方国企： - 越秀地产 - 城建发展 - 建发国际集团 推荐理由：具备融资、收储等政策的弹性空间。

3. 龙头央企： - 中国海外发展 - 招商蛇口 - 保利发展 - 华润置地 推荐理由：具备周期韧性，能够在市场波动中保持稳定。

4. 优质物管： - 招商积余 - 保利物业 - 中海物业 - 华润万象生活 - 万物云 推荐理由：受益于存量交易景气度提升。

5. 中介企业： - 贝壳（与海外组联合覆盖） - 我爱我家 推荐理由：受益于市场“底部共识”增强及存量交易的回暖。

整体来看，投资建议优先考虑低估值优质非国企及地方型企业，因其在当前市场环境中具备更大的弹性空间。