中国海外发展：第一上海-中国海外发展-0688.HK-销售及投资维持行业前列，首个商业REIT获受理-250919

投资标的：中国海外发展（0688.HK） 推荐理由：公司在高能级城市及核心区域投资，销售额排名行业第二，土地储备优质充足，盈利能力强，负债率持续下降，融资能力领先。

预计2025-2027年核心净利润稳步增长，给予目标价19.35港元，维持买入评级。

- 中国海外发展2025年上半年合同销售额约1201.5亿元，行业排名第二，市场占有率保持在2.72%。

- 新增土地投资403.7亿元，优质土地储备占比高达86%，为未来业绩提供保障。

- 收入同比下降4.3%，但核心净利润仍处行业领先，负债率持续降低至53.7%。

- 商业运营收入稳定，出租率和经营利润率均有所提升，首个REIT项目获受理。

- 目标价19.35港元，给予买入评级，预计未来三年核心净利润稳步增长。

中国海外发展（0688.HK）在2025年上半年合同销售额约为1201.5亿元，同比下降19.0%，行业排名第二。

销售面积约512万平方米，同比下降5.9%，销售均价提升1%至23500元/平方米，整体市场占有率为2.72%。

公司聚焦北上广深及香港的主流城市，合约销售金额中这些城市占比53.7%，北京销售金额超过300亿元。

在土地储备方面，2025年上半年公司新增购地金额403.7亿元，新增土地建筑面积为258万平方米，拿地规模行业领先。

截止7月末，一线及强二线城市新增土地投资占比86%。

截至2025年6月末，公司总土地储备约4047万平方米，其中中海宏洋土地储备为1354万平方米。

公司未结转销售金额保持在2088亿元（中海宏洋为338亿元），为后续业绩提供保障。

2025年上半年公司收入同比下降4.3%至832.2亿元，整体毛利率为17.4%，同比下降4.7个百分点。

归属股东的核心净利润同比下降17.5%至87.8亿元，核心净利润率下降1.6个百分点至10.6%。

中期股息每股25港仙，核心净利润派息率为31.3%。

资产负债率约为53.7%，较2024年末下降2.1个百分点，平均融资成本降至2.9%。

手持现金约1089.6亿元，占总资产的12.1%，人民币借贷占比提升至84.8%。

在商业运营方面，收入为35.4亿元，同比基本持平，且一线城市收入占比提升至47%。

购物中心成熟项目出租率为96.2%，整体销售额同比提升6.7%。

写字楼业务出租率为78.3%，续租率提升16个百分点至77%。

公司首个商业REIT已获中国证监会及深交所受理，标志着资产管理能力的关键进展。

目标价为19.35港元，给予买入评级。

预计2025年至2027年的归母核心净利润分别为161亿元、171亿元和180亿元，2025年市盈率为12倍。

公司在高能级城市及核心区域投资方面表现突出，市占率不断提升，融资能力和成本控制能力行业领先，为长期发展提供保障。